재건축 특례 법 제정 안· 분담금/절차/ 도시 정비 법 개정안 신속 추진(11/11)

국토교통부는 7일 국토부·지자체 정비사업 협의회를 열어 재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법 등 정비사업 속도 제고 방안을 논의했다고 밝혔습니다 오늘은 발의된 재건축 재개발 관한 특례법에 대해 알아보도록 하겠습니다 




◇ 국토교통부는 7일 국토부·지자체 정비사업 협의회를 열어 재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법 등 정비사업 속도 제고 방안을 논의했다고 밝혔다. 

이번 협의회에는 서울·부산·인천·울산·대구·광주·대전시 등 특별·광역시와 안양·과천·광명·창원시 등 관내 다수의 재건축·재개발사업을 추진하고 있는 지자체가 참여했다. 

국토부는 지난 8월 8일 발표한 주택공급 확대방안의 후속법안으로 발의한 재건축 특례법 제정안과 도시정비법 개정안의 내용 등을 상세히 공유하고 의견을 청취했다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 재건축 재개발 특례법이란 무엇인가 

 

● 재건축 재개발 절차 간소화-기존 계획 수립과 정비 구역 지정을 동시에 추진하여 시간 절약이 가능하며 사업의 속도를 높일 수 있을 것으로 보인다 
●용적률과 규제완화-용적률은 재건축 사업에 큰 영향을 미치는 요소의 하나로 기존단지의 용적률 제한을 완화하여 더 많은 건물을 짓도 록허용(용적률완화는 한시적으로 3년 동안만적용) 
기존 3종 주거지의 용적률이 300%였다면 최대 특례법을 통해 330% 완화 
2024년 8월 8일 이전에 사업 시행 인가를 받은 구역은 적용되지 않는다 
다만 이미 진행 중인 사업이라 하여도 일정 조건을 충족하면 용적률 완화 혜택을 받을 수도 있다 
●조합설립요건완화-기존에는 재건축 재개발 조합설립을 위해 조합원동의가 75% 이상을 받아야 했지만 특례법개정에 따라 70 %로 낮아진다 
●또한 각 아파트 동별로 50% 이상 동의를 받아야 했던 규정도 지금은 33.4%로 완화되어 조합설립이 다소 쉬워질 전망이다 
이러한 완화는 재건축 추진 과정에서의 불필요한 발생을 줄이고 사업을 더욱 원활하게 진행하기 위한 것으로 보인다 
●국민주택 규모 규제완화-기존에는 재개발 재건축 시 전용면적 85m2 이하의 국민주택 규모를 일정 비율이상 공급해야할 의무가 있었지만 
특례법에 따르면 이러한 규정은 삭제되고 주택 규모에 대한 제한 없이 임대주택 건설 비율만 유지하도록 변경되었습니다 
이는 다양한 주택공급 및 수요자들의 요구를 반영할 수 있도록 한 것으로 보인다 

2 재건축사업 이란 

◇ 재건축 이란

● 재건축은 정비기반시설은 양호하나 노후 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로서(도시 및 주거환경정비법)에 따른 정비사업을 말한다 예를들면 기존의 노후화된 아파트나 건물을 철거하고 새로운 건물을 짓는 과정을 말합니다 
이를 통해 주거환경을 개선되므로 인해서 주택의 안정성과 삶의 질이 한층 높아지고 건물의 가치가 상승하는 것이라고 볼 수 있습니다 
● 재건축분담금-재건축 사업에 참여하는 조합원들이 부담해야 하는 비용을 말합니다 
● 재건축을 통해 기존 주택을 철거 새로운 주택을 건설하는 과정에서 발생하는 건설비용 조합운영비 기타 행정비 등이 분당금으로 충당하게 됩니다 
● 분담금은 각 조합원이 기존 주택의 가치와 새롭게 지어질 주택을 비교하여 산정되며 주택의 위치 규모 시세등에 따라 달라질 수도 있다 
● 재건축분담금은 사업성에 큰 영향을 미치는 요소 중 하나이며 분담금이 커질 경우 조합원의 부담도 커질 수밖에 없으며 재건축추진에 어려움을 겪을 수 있다 

◇ 재건축의 절차-사업준비단계---> 사업시행단계---> 관리처분단계---> 사업완료단계로 간소화 

● 안전진단 규제완화 
기존-안전진단통과 후->정비 계획 수립 및 정비구역지정->재건축 추진위 설립->조합원설립 인가->사업시행 인가->관리처분 인가->착공->준공 
● 변경 후-안전진단 생략 또는 간소화(시간절감) 
즉 정비계획 수립부터 바로 재건축 절차진행(이에 따라 기간을 크게 단축시키고 재건축 추진하려는 노후 단지들 빠르게 진행(2~3년 정도의 시간절감 효과) 
● 정비계획 수립-재건축 구역의 정비 계획을 수립하고 구체적인 사업 방향 설정 
● 정비구역 지정-지자체에서 정비구역 지정 사업을 승인 
● 조합 설립-조합원들의 동의를 받아 조합을 설립 
● 사업 시행 인가-지자체의 사업 시행 인가를 받아 재건축 사업을 진행할 수 있는 권한을 확보 
● 분양 및 철거-기존 주택을 철거하고 새로운 주택의 분양절차를 받는다 
● 착공 및 준공-새로운 주택을 건설하고 준공검사를 통해 사업을 마무리 

◇ 특례법이 시행으로 얻게 되는 효과 

● 재건축 재개발 절차 간소화에 따라 사업 속도가 빨라지고 용적률 완화로 사업성도 개선될 것으로 보인다 
조합 설립 요건과 국민 주택 규모 규제의 완화는 사업추진 과정에서의 장애물을 줄여 보다 많은 단지들이 재건축 재개발을 원활히 진행할 수 있을 것으로 보인다 



참고... 대한민국 정책브리핑(http://www.korea.kr) 

건축 특례법 제정안에는 합동조정회의, 조합임원 해임총회 사전신고제, 기본계획·정비계획 등의 동시처리, 용적률·높이 제한 완화, 이주 전 철거심의 허용 등 인허가 과정의 관리를 강화하고, 사업기간을 단축할 수 있는 특례 등을 담고 있다. 

도시정비법 개정안에는 임대주택 인수가격 상향(현재 대비 1.4배), 재건축 조합설립 동의요건 완화, 통합심의·인허가 의제 대상 확대, 주상복합 재건축의 용도제한 완화 등의 규제개선 사항을 포함하고 있다. 

지자체 관계자들은 재건축 특례법 등에 그동안 지자체나 주민들이 건의한 내용들이 반영되어 있는 점에 의미를 부여하면서 전반적인 방향에 공감한다고 의견을 모았다. 

현재 지자체 입장에서는 현행 규정에 따라 사업 단계별로 인허가 등을 경직되게 운영할 수밖에 없으나, 통합심의·인허가 의제 대상 확대, 기본계획·정비계획 동시처리, 이주 전 철거심의 허용 등을 도입하면 사업절차를 유연하게 적용할 수 있게 되어 사업속도를 높이는 효과가 기대된다는 의견을 제시했다. 

또한, 임대주택 인수가격 상향, 건축물 높이 제한(인동간격) 완화 등의 사업성 개선 과제는 공사비 상승 등으로 늘어난 주민들의 부담(분담금)을 완화하는 데 효과가 있을 것이라는 의견도 있었다. 

현장에서는 대책 과제들의 시행 여부에 관한 주민들의 문의가 많다는 점에서, 지자체 입장에서는 사업을 원활하게 추진하기 위해 관련 법안이 조속하게 통과할 필요가 있다는 의견도 제시했다. 

이어서, 국토부는 정비사업에 대한 지자체 관리·감독 강화도 당부했다. 

최근 원자재 가격 상승 등에 따라 조합·시공자 간 공사비 분쟁이 발생하고 있는데, 이에 대한 지자체의 적극적인 모니터링과 신속한 전문가 파견제도 활용을 요청했다. 

사업완료 뒤에는 불필요한 비용을 주민들에게 전가하지 않도록, 조합 해산·청산에 대한 지자체의 적극적인 관리·감독도 요청했다.