양도세의 신고 방법 계산 및 절세 분할납부 까지 모든 것을 단 한번으로 해결하기

 

부동산 매매 시 가장 큰 관심사가 되는 부분 중 하나가 바로 양도소득세입니다. 부동산, 주식 등 자산을 통해 발생하는 이익에 대해 부과되는 복잡한 계산 과정과 다양한 공제 요건으로 인한 어려움을 해결해드리겠습니다

 

양도세

양도소득세란

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개인이 토지나 건물 등 부동산이나 주식등과 파산 상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말한다

주택 양도소득세는 주택(아파트 포함)을 판매하거나 양도할 때 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금을 말하며 이 세금은 주택의 판매 가격과 구입 가격의 차이, 즉 양도차익에 대해 부과됩니다.

1. 주택의 보유 기간, 주택의 종류,  주택의 수에 따른 양도소득세

● 다주택자의 경우: 주택 수가 많아질수록 그리고 주택을 짧은 기간 동안 보유한 후 판매할 경우 더 높은 양도소득세율이 적용됩니다 

● 1가구 1주택의 경우: 주택을 오랜 기간 동안 보유하고 있을 경우, 양도소득세의 비과세 혜택을 받을 수 있으며 특히 주택을 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않을 수 있다

 

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● 1가구 2주택의 경우:  일반적으로 높은 양도소득세율을 부담하게 되지만, 특정 조건을 만족할 경우 양도소득세의 비과세나 감면 혜택을 받을 수 있다 

1-1 일시적 2주택자

● 주택을 보유하면서 다른 주택을 새로 구입하게 되어 일시적으로 2주택자가 된 경우 특정 기간 내에 기존 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있다

2023년 소득세법 개정에 따라, 종전 주택을 처분해야 하는 기한이 3년으로 연장되었다

1-2 상속에 따른 2주택 특례

● 상속을 통해 주택을 얻게 되어 2주택자가 된 경우 일정 기간 내에 상속받은 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있다

1-3 혼인에 따른 2주택 특례

● 혼인을 통해 배우자와 함께 2주택을 보유하게 된 경우 특정 조건을 만족하면 비과세 혜택을 받을 수 있다

2. 양도소득세 모의계산 

 

국세청 홈택스 바로가기

 

국세청 홈택스 홈페이지에서는 주택 판매 시 발생할 수 있는 양도소득세의 예상 금액과 비과세 요건 충족 여부를 확인할 수 있는 서비스를 제공 이를 활용하면 주택 판매 전에 세금 부담을 미리 알아볼 수 있다

● 접속 방법: 국세청 홈택스 홈페이지에 접속하여 ‘양도소득세 모의계산기‘ 서비스를 선택

●필요 정보 입력: 양도일자, 취득일자, 양도물건 종류(아파트, 단독주택 등), 거래금액 등의 기본 정보를 입력합니다.

 ● 계산 결과 확인: 입력한 정보를 바탕으로 양도소득세의 예상 금액을 확인할 수 있으며 이를 통해 세금 금액을 미리 확인할 수 있다

3.양도세 비과세 자가 진단 서비스 활용

● 접속 방법: 국세청 홈택스 홈페이지에 접속하여 ‘양도세 비과세 자가 진단‘ 서비스를 선택

● 인증 절차: 서비스 이용을 위해 공인인증서 또는 간편 인증을 통한 본인인증이 필요하며 본인인증 절차를 완료한 후 서비스를 이용할 수 있다

● 비과세 요건 확인: 서비스를 통해 1가구 2주택 양도세 비과세 요건에 해당하는지 자가 진단을 진행할 수 있으며 이를 통해 비과세 혜택을 받을 수 있는지 미리 확인할 수 있다

 

◆ 이러한 서비스를 활용하면 주택 판매 전에 세금 부담과 비과세 요건 충족 여부를 미리 알아볼 수 있으며 필요한 경우 세무사와의 상담을 통해 더욱 구체적인 정보와 조언을 얻을 수 있다

4. 부동산(주택) 양도소득세율

부동산 거래 시 가장 중요한 세금 중 하나는 양도소득세입니다 부동산을 양도할 때는 양도소득세율과 양도소득세 비과세 대상을 확인하고 양도소득세 신고 및 납부를 철저히 해야 합니다

● 기본세율: 과세표준이 1,400만 원 이하일 때 6%부터 시작하여 과세표준이 10억 원 초과일 때 45%까지 적용된다

● 다주택자 양도소득 세율: 2주택 이상 다주택자는 기본세율 +20%의 세율이 적용되며 1년 미만이라면 70% 2년 미만은 60%의 중과세율이 적용된다

5. 양도 소득세 분할납부 및 기간

● 분할납부: 1천만 원 초과 시 2개월 이내에 분할 납부가능(납부기간 경과 후 2개월)

예) 1천만 원은 지방소득세가 포한되지 않은 금액이며 지방소득세는 양도소득세 납부기한 + 2개월이내에 별도 납부해야한다

● 납부기한 연장 신청제도 활용: 최대 9개월 납부기한 연장을 받기 위해서는 국세징수법에 열거된 사유에 포함되어야 하며 납부 기한연장 신청서를 작성 제출 해야한다(담당자의 승인을 받아야 한다)

● 절차: 납부연장신청서 작성 후 세무서에 제출 후 승인 불승인의 내용이 통지된다

● 납부기한: 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달 부터 2개월이내 주소지 관할세무서에 신고납부
예)2022년 6월 15일 잔금받았으면 납부기간은 2022년 8월30일까지

 

마치며

1가구 2주택 양도세 비과세 요건은 부동산 시장의 안정과 공정한 세제 정책을 위해 도입된 중요한 제도이며 주택을 양도하려는 소유자들은 이러한 비과세 요건을 잘 파악하고 자신의 상황에 맞는 결정을 내리는 것이 무엇보다 중요하다